背靠恒大，物业龙头启航

1）历史及愿景：恒大物业是恒大集团旗下附属专业的物业管理公司。恒大物业成立于2020年，注册地为开曼群岛，境内主要运营物管业务公司为广州金碧物业。恒大物业始终秉承“贴心服务，真诚相伴”的服务理念，以业主需求为导向、以业主满意为目标，坚持“规模化发展、标准化运营、专业化服务、智慧化管理”，致力打造中国最具居住价值、人文价值的幸福社区。2）股东：2020年8月恒大物业引入红杉资本、中信资本、云锋基金、腾讯等战略投资者。截至2021年1月8日，公司第一大股东为CEG Holdings，占有59.04%股权，许家印先生为公司的实际控制人。3）行业地位：根据克而瑞排名，中国恒大自2017年起连续三年在中国物业开发商销售额排名中位居榜首。截至2019年末，恒大物业是我国签约面积第三大物业管理公司，我国在管面积第四大物业管理公司，在管面积是中国物业服务百强企业均值的5.6倍。公司2019年收入73.37亿元，净利润9.3亿元，2017年-2019年复合增长率分别为29.1%、195.5%，净利润增速在中国物业服务20强企业中高居榜首。

内生增长快，外拓空间大

2019年底恒大物业在管面积2.38亿平方米，签约面积5.05亿方，2017年-2019年复合增长率为31.12%。截至2020年上半年，公司在管面积为2.54亿平方米，签约面积5.13亿平，其中98.9%来自恒大集团，1.1%来自联营公司和第三方开发商。1）深耕核心都市圈：公司实现全国布局，2019年公司在管面积在华东、华北、西北、华南、西南、华中和东北区域占比分别为29.18%、9.7%、4.6%、16.79%、15.54%、16.80%、10.39%。其中华南区、华东区和西南区在管面积增速显眼，2019年在管面积同比增速分别为38.14%、28.14%、26.71%。未来公司将继续保持核心都市圈深耕，保持龙头品牌优势，扩大公司规模。2）住宅业态重中之重、非住宅积极发展：公司管理物业组合多元，包括中高端住宅物业、商用物业、主题乐园、产业园、康养项目、特色小镇及学校。截至2020年6月30日，公司签约1354个项目，其中在住宅和非住宅业态资管面积分别为2.52亿平方米、266万平方米。3）绝大部分来源于恒大集团、第三方有望成新的增长点：公司在管面积99.6%来自于恒大系，第三方占比较小，但增速较快，公司预计2021年全年将新增拓展3.6亿平方米在管面积，预计第三方拓展将成为新的管理面积增长年高点。

基础物管毛利稳定，增值服务潜力可期

2019年公司实现73.33亿元收入，毛利率为23.9%，营业利润率为17.2%。其中基础物管服务主要为公司提供管家、秩序维护、保洁绿化等服务，该业务实现收入46.12亿元，同比增长33.13%，占总收入的62.90%，毛利率为17.7%；非业主增值服务主要是公司为房地产开发商提供物业开发不同阶段和交付过程的增值服务，该业务实现21.48亿元收入，同比增长2.1%，占总收入的29.29%，毛利率为28.4%；社区增值服务主要包括社区团购、车位租赁、家政家装等服务，该业务实现5.73亿元收入，同比增长70.83%、占总收入的7.81%，社区增值服务的毛利率57%，公司未来在高毛利的社区增值服务有望进一步挖潜，在二手房、保险经纪等领域进行拓展。

投资建议：公司是全国物业龙头，背靠恒大集团，内生规模增长快速，外拓空间大，公司基础物管毛利率稳定，增值服务多样且潜力可期。我们认为公司未来三年将迎来资本化后的高速发展期，我们预计，公司2020年-2022年营业收入为103.72亿元、194.91亿元、267.23亿元，归母净利润为24.81亿元、45.15亿元、62.04亿元，对应EPS为0.23元、0.42元、0.57元，参考可比公司估值及考虑到公司未来几年高速增长期，首次覆盖给予“买入”评级，按照1港币=0.8346人民币换算，目标价31.40港元。

风险提示：物业缴纳不及预期、外延拓张不达预期、成本上行影响盈

盈利预测

资料来源：wind、天风证券研究所