恒大物业（6666.HK）已成资本市场的宠儿。上市仅两个月，其股价就已翻倍，总市值1857.3亿港元。1月29日，其再迎利好：斥资15亿全资收购浙江亚太酒店物业服务有限公司。

据悉，亚太酒店物业是一家中国物业服务六十强企业，在管面积8000万平方米。此次收购完成后，恒大物业在管面积超3.8亿平方米，一举完成全年目标22%。

分析人士认为，规模的高速增长，叠加盈利等利好，恒大物业股价及估值的上行空间被进一步打开。换言之，现有涨幅仅是其2021年行情的“开胃菜”。

高成长性，股价上涨

港股市场素来“不见兔子不撒鹰”，恒大物业业绩的超预期兑现，促使其股价上涨。此前盈利公告称，2020年录得股东应分配利润约26亿元，净利润及股东应分配利润预期均为2019年2.8倍左右。

而盈利只是股价上涨的引擎之一，“军令状”再次刷新资本对恒大物业的认知。根据“军令状”，2021年恒大物业要新增拓展在管面积3.6亿平方米，净利润超39亿，增幅50%以上。

伴随着规模和盈利的高增长，资本给予恒大物业更高的估值溢价。按现有头部物业股平均PE计算，39亿净利润对应的恒大物业股价将达到30港元，潜在涨幅75%。接下来推动恒大物业股价上涨的逻辑就变成：其能否实现宏伟的目标及如何实现。

内生+外拓，目标无虞

对物业行业来说，物管公司在管面积的增长来源有二，一是通过母公司旗下地产业务实现内生性增长；二是通过第三方投拓或并购实现外延式增长。恒大物业亦不例外。

恒大物业背靠母公司恒大集团的天然优势，在管面积有保障。2020年恒大集团销售7232.5亿，2021年销售目标7500亿，若以9000元/㎡均价测算，已基本锁定未来每年为恒大物业带来超8000万平的在管项目资

同时，恒大物业还能靠外延式并购和第三方投拓扩张。此前其招股书就披露，上市筹得资金的65%左右将用于收并购。本次收购亚太酒店物业既是其上市后首度大手笔并购，某种程度也是亮剑，未来会继续并购。在内生、外拓两手都硬下，恒大物业实现目标大概率无虞。

作为一个资源密集型行业，物业管理不存在“小而美好”，而呈现“强者恒强”，头部物业将享有更高估值。可以预见，恒大物业将会上演估值和盈利齐飞的“戴维斯双击”。